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大規模修繕工事以外の改修工事の実例

1.給水管・排水管の劣化調査、改修

マンションの立地(水源特性)や配管材料によって給水管・排水管の寿命は異なります。
飲み水が赤く濁ったり、錆のにおい(鉄分の臭い)がし始めたら給水管の注意信号です。
排水管は詰まりやすくなったり、水漏れが発生したら同様に注意信号。
まずは配管の調査(内視鏡調査、抜管切取り調査、試掘調査など)を行って状況把握のうえで原因を突き止めましょう。

■改修のポイント

(1)配管材料は耐用年数の長く錆びにくいものを選定する(埋設する配管は特に注意が必要)
(2)日常生活への影響を最小限にする工法を選択する(断水時間、排水不可時間など)

2.インターホン改修

最近のマンションはオートロック機能が標準的に装備されており、また住戸内の機器には警報システムや非常通報システムなどが組み込まれています。
機器類の標準的な耐用年数は10~15年程度ですが、発売後15年程度以上を経過すると交換用部品の入集が困難になります。
インターホンは連鎖的に故障が発生する傾向があるため、状況を判断しながら交換対応となるのが一般的ですが、セキュリティ機能の対応や消防等認定も確認する必要があります。

■改修のポイント

現在の警報制御関係機器類との整合を確認することが必要です(警報盤等との接続など)。また
住戸内機器の性能や仕様も十分に検討する必要があります(既存機器との比較検討)。

3.電気設備改修(幹線改修工事)

近年は大きな電気容量を必要とする電化製品(IHヒーターなど)が見受けられます。
またエアコンの数台同時稼働、ホットプレートや電気式床暖房などを使用するなど電化製品に対する依存度は高まってきています。しかしせっかくこれらを使用または設置したくても電気容量が足りないと諦めるしかないのでしょうか・・
この問題を解決するには電力幹線の容量不足を解消することが必要です。すなわち各住宅の電気容量を上げるためにマンション全体の電力幹線設備の改修を行うことです。
これを改修することで、各戸電気容量をさらに上げることができるため、いろいろな場面での電気容量の問題が解消され、資産価値の向上につながることでしょう。

■改修のポイント

電力用幹線改修工事を行う場合はマンション全体に数回停電が発生します。 停電は生活に大きな影響を与えることになるので事前に全体への十分な説明を行うことが肝要です。

(1)全体停電

生活への影響が少ないであろう平日の9時?17時の範囲内で計画します。また専有部のみでなく共用部の電気も全て停電となるので特に設備関係に関する事前の準備が必要となります。

(2)系統ごとに停電

既存幹線から新しい幹線への切替え時に電気系統ごとの停電が発生します。停電時間に関する事前計画が必要です。なお共用部分は電気が使えます。

4.エレベーター改修更新

エレベーターの標準的な耐用年数は20~30年程度と言われています。定期的にメンテナンスをしていても経年劣化によっていつかは限界を迎えます。乗り心地の快適さ向上、安全性向上、意匠性向上など資産価値を高めるために確実な対応をしていくいことが必要です。

■改修のポイント

エレベーターの更新工事は、既存のメーカー関連会社により改修をするケースとそれ以外のケースでは工法やコスト、工事後のメンテナンスなどに大きな差が出やすくなっています。
まずは既存のメーカー系メンテナンス会社に確認されることをお勧めしています。

5.エントランス改修

エントランスはなんといっても「マンションの顔」です。
居住者だけでなく、外来のお客さまや荷物等の配達に見える方などたくさんの人が見ています。
そのエントランスが「古臭かったら」「暗かったら」「使いづらかったら」どうしますか?
資産価値向上のためにもエントランスの改修は欠かせません。
高い意匠性と機能美を追及したエントランスホールに生まれ変わらせましょう。

■改修のポイント

  • 入口ドアを自動ドアにして高齢者などの車いすに対応する
  • アプローチにスロープや手すりを設けてバリアフリー対応にする
  • 入口をオートロックにして防犯性をアップさせる
  • 宅配ボックスを設置して使い勝手を向上させる
  • デザインや照明計画を見直し、明るく快適なエントランスの生まれ変わらせる

6.玄関ドア更新・アルミサッシ更新

玄関ドアやアルミサッシも経年によって可動部が摩耗し、動きが重くなったり、きつくなったり、場合によっては可動しなくなることもあります。また古いタイプの玄関ドアやアルミサッシは断熱性能や気密・遮音性能が新しいものと比べて格段に劣っているものもあるため、これらの改修は単に「経年で劣化したから交換する」という目的のみでなく、結露対策や断熱対策など省エネのほか、遮音性能向上による生活環境向上の意味合いも含みます。

■改修のポイント

玄関ドアやアルミサッシも多くのメーカーが製品を取り揃えています。皆さんの改修の目的を明確にして、その内容に沿った仕様や工法を提案してもらいましょう。

7.機械式駐車場改廃

機械式駐車場の維持管理費の多くは修繕積立金で支出します。多くのマンションでは機械式駐車場の利用料金は単体で会計処理をするか一般会計に一時的に繰り入れしたのちに総会等において剰余金扱いで修繕積立金会計に移管するケースが多いのですが、空きスペースが多くなると当然のことですが収益が減少するため管理組合の予算を圧迫するケースが生じます。機械式駐車場のメーカー公称平均耐用年数は20年前後となっており、一定期間経過後の定期修繕のほか、経年劣化が激しい場合は部品交換にとどまらず骨組みやパレットの総入れ替えも想定しておく必要があります。
なお、新築工事の確認申請時において各行政では戸数に応じた駐車場の設置台数が規定されているため、これら法規等との整合も確認する必要があります。

【機械式駐車場の維持管理、修繕の内容はどのようなものか】
定期点検:消耗品、給油状況、機器作動状況、ポンプ等設備など(点検会社が実施)
修繕工事:部品交換、故障部修繕、鉄部塗装、パレット交換など

8.耐震改修

耐震改修工事はマンションの形状や構造、また耐震改修設計仕様や工法によってコストが大きく異なります。このため適切な耐震診断を行ったうえで工法選択の可能性や余地などについて十分な検討が必要となります。特に外観形状が大きく変わるケースや耐震改修工事の範囲が特定の住戸に大きな影響を及ぼす場合はなおさらのことです。
経験豊富なコンサルタントを選定して問題点などを共有しながら計画を進めていきましょう。
また耐震改修促進法の制定に伴い、東京、横浜など一部の自治体では助成制度を設けているところがありますので、コンサルタントに相談するか直接関係機関の担当窓口へご相談に行かれてもよろしいのではないかと思います。

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